Immobilien-Info zur erbschaftsteuerlichen Bewertung von Immobilienvermögen
Die Bundesregierung ist nun mit der Neuregelung der Erbschaftsteuer auf Grundbesitz den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichtes gefolgt.
Das Bundesverfassungsgericht hatte bekanntlich die Ungleichbehandlung von Immobilien- und Geldvermögen bei der Erbschaftssteuer als nicht verfassungskonform erklärt und den Gesetzgeber aufgefordert neue verfassungskonforme Regelungen für die Wertermittlung von Immobilien bei der Erbschaftssteuer zu treffen.
Nach dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichtes muss sich zukünftig die Bewertung von Immobilien nach dem Verkehrswert, d.h. nach dem tatsächlichen Wert der Immobilien richten.
Das neue Erbschaftssteuerrecht setzt diese Entscheidung um und beinhaltet Regelungen, die dazu führen sollen, dass der Verkehrswert/Marktwert bei der Bemessung der Erbschaftsteuer herangezogen werden soll. Für Immobilien bedeutet dies nach den neuen Bewertungsregelungen teilweise stark ansteigende Erbschaftsteuerwerte soweit die Freibeträge überschritten werden.
Um hier einen Ausgleich zu schaffen und die Übertragungen innerhalb der Familie weitgehend steuerfrei zu stellen, wurden die persönlichen Freibeträge für alle Steuerklassen angehoben.
Der Freibetrag bei Ehegatten wurde von 307.000 € auf 500.000 €, bei Kindern von 205.000 € auf 400.000 €, bei Enkelkindern von 51.000 € auf 200.000 € und bei eingetragenen Lebensgemeinschaften von 5.200 € auf 500.000 € angehoben. Dieser Personenkreis ist zukünftig auch unter dem neuen Begriff „Kernfamilie“ zu verstehen. Nicht zu dieser Kernfamilie gehören mithin Geschwister. Sie können zukünftig lediglich einen Freibetrag von nur noch 20.000 € geltend machen.
Die Vererbung von des sogenannten "Omas klein Häuschen" für eigene Wohnzwecke wird auch zukünftig bei den Kindern und Enkeln kaum mit Erbschaftssteuer belastet. Die großen Gewinner bei der Erbschaftsteuer sind jedoch nur nahe Familienangehörige wie Witwen, Witwer, Kinder und Enkel. Dieser Personenkreis ist auch unter dem neuen Begriff "Kernfamilie" zu verstehen. Zur Kernfamilie gehören mithin nicht Geschwister. Die Vererbung von selbst genutztem Wohneigentum bleibt auf jeden Fall steuerfrei, wenn der überlebende Ehepartner (bzw. eingetragene Lebenspartner) oder die Kinder in dem Haus - eine bestimmte Mindestfrist (10 Jahre) - wohnen bleiben. Eine Nutzung als zweiter Wohnsitz ist als Verstoß gegen diese Bestimmung zu werten. Eine Vermietung darf ebenfalls nicht erfolgen. Für Kinder gilt zusätzlich noch die Einschränkung, dass eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern nicht überschritten werden darf. Der darüber liegende Teil der Wohnfläche soll der ErbSt unterliegen, wobei jedoch noch die Freibeträge für die Kinder noch zu berücksichtigen sind. Ein Umzug innerhalb der 10-Jahresfrist führt zur Nachversteuerung
Beispiel: Ein Kind erbt steuerfrei das Haus des Vaters und bleibt dort weiterhin wohnen. Nach 4 Jahren muss das Kind aber berufsbedingt umziehen. Pech für das Kind, denn nun fordert das Finanzamt die volle Erbschaftsteuer nach. Eine Härtefallregelung ist (bis lang) nicht vorgesehen.
Ausnahme beim Ehepartner: Als besondere Ausnahme von dieser 10-Jahresfrist gilt für Witwen und Witwer der Wechsel aus gesundheitlichen Gründen aus der selbstgenutzten Wohnung in ein Pflegeheim bzw. bei schwerer Pflegebedürftigkeit. In diesem Fall erfolgt keine Nachversteuerung. Dieser Sonderfall gilt aber nur für Witwen und Witwer und nicht für erbende Kinder.
Bei nicht selbstgenutzem Wohneigentum kommen hingegen nur die Freibeträge zur Anwendung. So gelten die neuen Freibeträge für jede Art von ererbtem Vermögen, also auch auf Grundbesitz
Die Ergebnisse sind recht willkürlich. So braucht die solvente Witwe für die Villa im Wert von 1 Mio. Euro Am Rosengarten in Mainz oder auf dem Sonnenberg in Wiesbaden keine ErbSt zahlen, wenn sie dort mindestens 10 Jahre wohnen bleibt. Erbt jedoch die Schwester vom Erblasser ein Einfamilienwohnhaus im Wert von 200.000 Euro, so muss der Erbe nach Abzug des Freibetrages von 20.000 Euro nun 180.000 Euro der ErbSt unterwerfen. Bei einem Steuersatz von 30 Prozent sind mithin 54.000 an das Finanzamt an Erbschaftsteuer zu zahlen.
Wie erfolgt die Wertermittlung des Endvermögens?
Umfangreiche Vorschriften regeln die erbschaftsteuerliche Bewertung des Endvermögens. Der Begriff "Endvermögen" ist mit dem Erbschaftsteuerreformgesetz neu eingeführt worden. Die selbst bewohnte (steuerfreie) Wohnfläche darf bei Kindern nicht mehr als 200 Quadratmeter betragen. Die Ermitllung der Wohnfläche richtet sich nach den Vorschriften der Wohnflächenverordnung (WoFIV). Mietimmobilien werden mit 90 Prozent ihres Verkehrswertes der Besteuerung zugrunde gelegt.
Das Grundvermögen soll grundsätzlich mit dem Verkehrswert abhängig von der Grundstücksart bewertet werden. Die in Betracht kommenden Bewertungsverfahren (Vergleichsverfahren, Ertragsverfahren und Sachwertverfahren) werden nicht wie ursprünglich geplant in einer Grundvermögensbewertungsverordnung, sondern unmittelbar in den §§ 183 bis 198 BewG (Link: http://bundesrecht.juris.de/bewg/index.html)
nebst Anlagen hierzu geregelt. An den bereits bekannten Verfahren ändert sich hingegen nichts.
Der Immobilienwert unbebauter Grundstücke wird bei der Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer immer mit dem sogenannten Grundbesitzwert angesetzt. Dieser errechnet sich aus dem aktuellen Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche. Die Bodenrichtwerte werden meist in zweijährigen Abständen von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelt. Der bislang geltende pauschale Bewertungsabschlag zu Gunsten des steuerpflichtigen entfällt mit der Neuregelung. Kommentierung des Gutachters: Soweit das Bodenrichtwertgrundstück nicht vergleichbar mit dem Bewertungsgrundstück aus dem Erbfall ist, weil z.B. die Lage schlechter ist oder der Zuschnitt eine Bebauung behindert, und somit der vom Finanzamt angesetzte Wert zu hoch erscheint, kann der Steuerpflichtige durch ein Verkehrswertgutachten eines Gutachters den Nachweis eines geringeren Immobilienwertes gegenüber dem Finanzamt führen und damit seine Steuerschuld senken.
Weist der Steuerpflichtige nach, dass der Wert der Immobilie niedriger ist, als der mittels des Bewertungsverfahrens ermittelte Immobilienwert, ist zwingend dieser Wert anzusetzen. In diesen Fällen wird wie bisher auch die Möglichkeit des Verkehrswert-Nachweises durch einen Gutachter zugelassen. Denn es wird durch das neue, pauschalierte und vereinfachte Verkehrswert-Ermittlungsverfahren häufiger als bisher zu einer Überbewertung kommen.
Generell ist die Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken deutlich komplizierter geworden.
War es bisher durchaus möglich, den steuerlichen Immobilienwert selbst zu ermitteln, so wird dies zukünftig ohne fachlichen Rat durch einen Immobiliengutachter aufgrund der neuen Wertermittlungsverordnungen im Bewertungsgesetz kaum noch gelingen.
Je nach Bebauungsart gelten folgende Verfahren die ab den §§ 179 ff. im Bewertungsgesetz erläutert sind. Vergleichswertverfahren:
Beim Vergleichswertverfahren (für Wohnungseigentum) wird der gemeine Wert des Grundstückes vorrangig aus den von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreisen abgeleitet. Voraussetzung ist aber, dass es sich um weitgehend gleichartige Gebäude (gleiche Lage, Nutzung, Größe, Ausstattung, Zuschnitt und sonstige Beschaffenheit mit dem zu vergleichenden Grundstück) handelt. Kommentierung des Gutachters: Aus Erfahrung kann gesagt werden, dass das Vergleichswertverfahren durch seine Mittelwertbildung bei Abweichungen insbesondere wegen der Beschaffenheit (.z.B. vorhandene Baumängel beim Bewertungsobjekt die durch das Vergleichswertverfahren nicht berücksichtigt werden) meist zu überhöhten Immobilienbewertungen führen wird. Abgesehen davon, dass viele Gutachterausschüsse keine geeigneten Werte mangels Auswertung liefern können.
Ertragswertverfahren.
Das Ertragswertverfahren findet Anwendung für Mietwohngrundstücke sowie Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem Grundstücksmarkt eine übliche Miete feststellen lässt. Beim Ertragswert ist der Wert der Gebäude auf Grundlage des Ertrags zu ermitteln. Bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts ist von dem Reinertrag des Grundstücks auszugehen. Dieser ergibt sich aus dem Rohertrag des Grundstücks (§ 186 Bewertungsgesetz) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 187). Der Reinertrag des Grundstücks ist um den Betrag zu vermindern, der sich durch eine angemessene Verzinsung des Bodenwerts ergibt; dies ergibt den Gebäudereinertrag. Der Verzinsung des Bodenwerts ist der Liegenschaftszinssatz (§ 188) zu Grunde zu legen. Ist das Grundstück wesentlich größer, als es einer den Gebäuden angemessenen Nutzung entspricht, und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich, ist bei der Berechnung des Verzinsungsbetrags der Bodenwert dieser Teilfläche nicht zu berücksichtigen. Der Gebäudereinertrag ist mit dem sich aus der Anlage 21 ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Maßgebend für den Vervielfältiger sind der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Die Restnutzungsdauer wird grundsätzlich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, die sich aus der Anlage 22 ergibt, und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag ermittelt. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben, ist von einer der Verlängerung oder Verkürzung entsprechenden Restnutzungsdauer auszugehen. Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt regelmäßig mindestens 30 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer.
Kommentierung des Gutachters: Durch die pauschalierten Vorgaben wie Liegenschaftszinssätze, die immer dann zur Anwendung kommen, wenn der Gutachterausschuss keine geeigneten Liegenschafszinssätze ausweist, was leider häufig der Fall ist, kommt es zu überhöhten Immobilienwerten. Das Bewertungsgesetz (§188BewG) sieht z.B. einen Liegenschaftszins von nur 5 % bei Mietwohngebäuden vor. Aus Erfahrung kann jedoch gesagt werden, dass insbesondere im ländlichen Raum, aber auch bei Immobilien mit hohem Risiko (Mietausfallwagnis, Leerstand, Instandhaltungsstau) die Liegenschaftszinssätze oftmals über 5 % liegen. Aber je niedriger der Liegenschaftszinssatz, umso höher der tatsächliche Verkehrswert. Dies hat für den Steuerpflichtigen einen zu hohen gemeinen Wert bei Anwendung des pauschalen Liegenschaftszinses zur Folge und damit eine zu hohe Steuerbelastung. Auch die unrealistische Annahme des Bewertungsgesetzes von einer Restnutzungsdauer von immer 30 % der Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren = 24 Jahre ist oftmals bei Gebäuden mit hohem Instandhaltungsstau zu optimistisch. Denn je höher die Restnutzungsdauer, umso höher auch meist der Verkehrswert und umgekehrt. D.h. im Endergebnis, der gemeine Wert wird zu hoch ausgewiesen mit der Folge einer zu hohen Steuerschuld.
Sachwertverfahren: Die Bewertung des Grundvermögens nach dem Sachwertverfahren ist für alle anderen Immobilien vorgesehen, für die kein Vergleichswert ermittelt werden kann bzw. die üblicherweise nicht zur Vermietung bestimmt sind. Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts ist von den Regelherstellungskosten des Finanzamtes für das Gebäude auszugehen. Regelherstellungskosten sind die gewöhnlichen Herstellungskosten je Flächeneinheit. Der Gebäuderegelherstellungswert ergibt sich durch Multiplikation der jeweiligen Regelherstellungskosten mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes. Die Regelherstellungskosten sind in der Anlage 24 enthalten.
Vom Gebäuderegelherstellungswert ist eine Alterswertminderung abzuziehen.
Diese wird regelmäßig nach dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 bestimmt. Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben, ist von einem entsprechenden früheren oder späteren Baujahr auszugehen. Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert ist regelmäßig mit mindestens 40 Prozent des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen.
Kommentierung des Gutachters: Auch hier gilt das zuvor gesagte. Ein Gebäudewert von mindest 40 % des Gebäudeherstellungswertes unabhängig vom Alter und Bauzustand widerspricht jeglicher Erfahrung. Insbesondere ältere Gebäude mit hohem Instandhaltungsstau haben oftmals keinen Wert mehr am Markt, so dass das Liquidationswertverfahren anzuwenden ist. Dies bedeutet letztlich Bodenwert abzüglich Abrisskosten. Auch sind die angesetzten Regelherstellungkosten deutlich zu hoch. So sehen diese z.B. bei einem Ein- und Zweifamilienhaus, einem Baujahr von 1960 bis 1969 und ausgebautem Dachgeschoss einen Wertansatz von € 720,-- je m² Bruttogrundfläche bei mittlerer Ausstattung vor. Keine Aussage wird darüber gemacht, ob das pauschalierte Gebäude ein oder zweigeschossig ist. Die Wertermittlungsverordnung in Verbindung mit den Wertermittlungsrichtlinien sieht hier nur einen Ansatz von € 540 - 575 vor (eingeschossig, unterkellert mit ausgebautem DG). Eine zu hohe Bewertung ist damit vorprogammiert.
Stundung der Erbschaftsteuer
Der Gesetzgeber möchte vermeiden, dass ererbter Grundbesitz veräußert werden muss, damit der Erbe die Erbschaftsteuer auf das ererbte Immobilienvermögen zahlen kann. Daher kommt der Möglichkeit der Stundung der Erbschaftsteuer eine hohe Bedeutung zu. So wird bei vermieteten Immobilien die ErbSt bis zu 10 Jahre gestundet. Wer es noch nicht weiß: Das Finanzamt erfährt vom Grundbuchamt automatisch, wenn eine Immobilie vererbt worden ist.
Fazit und Handlungsempfehlung: Steuerberater, Finanzbeamte, Finanzgerichte und Immobiliensachverständige werden sich zukünftig mit Gutachten und Gegengutachten bei Erbschaften mit vermietetem Grundbesitz befassen müssen.
Beispiel: Wie hoch ist der Verkehrswert eines bestimmten Hauses? So wird der Immobilienwert zum Beispiel durch viele Faktoren, u.a. auch der Bausubstanz beeinflusst. Instandhaltungsstau, wie er bei vielen Gebäuden älteren Baujahres fast schon normal ist, wird seitens des Bewertungsgesetzes nicht berücksichtigt mit der Folge der zu hohen Bewertung und damit einhergehend zu hohen Steuern. Wenn somit der vom Finanzamt angesetzte Wert zu hoch erscheint, kann der Steuerpflichtige durch ein Verkehrswertgutachten eines Gutachters den Nachweis eines geringeren Immobilienwertes gegenüber dem Finanzamt führen und damit seine Steuerschuld senken. Für den Nachweis des niedrigeren Immobilienwertes gelten die allgemeinen Wertermittlungsvorschriften nach dem Baugesetzbuch. Somit kann der Immobilienbewerter/Immobiliengutachter auf die bewährten Vorschriften der Wertermittlungsverordnung (WertV) mit den hierzu ergangenen Wertermittlungsrichtlinien (WertR) zurückgreifen und damit einen marktgerechten Verkehrswert ausweisen der alle Besonderheiten der Immobilie berücksichtigt. Denn jede Immobilie ist ein Unikat. Weist der Steuerpflichtige nach, dass der Wert der Immobilie niedriger ist, als der mittels des Bewertungsverfahrens ermittelte Immobilienwert, ist zwingend dieser Wert vom Finanzamt anzusetzen. In diesen Fällen wird wie bisher auch die Möglichkeit des Verkehrswert-Nachweises durch einen Gutachter zugelassen. Denn es wird durch das neue, pauschalierte und vereinfachte Verkehrswert-Ermittlungsverfahren häufiger als bisher zu einer Überbewertung kommen.
Wenn Ihnen daher der vom Finanzamt fest gesetzte gemeine Wert zu hoch erscheint,
so rufen Sie an (Tel. 06721-9874696) und lassen sich beraten.
Denn es geht um Ihr Geld.
Oftmals kann schon in einem Gespräch oder bei einer Besichtigung geklärt werden, ob die Bewertung des Finanzamtes realistisch ist.
